HPFG-2023-006
和府〔2023〕53号
各镇人民政府，县府直属各单位：
《和平县农村宅基地审批和住房建设管理实施细则》已经十七届28次县政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向县农业农村局反映。
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2023年12月15日
和平县农村宅基地审批和住房建设管理实施细则
总则
第一条 为规范本县农村宅基地审批和住房建设管理，促进节约集约用地，保障村民的居住权益，建设美丽宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《河源市农村村民住房建设管理办法》（河源市人民政府令18号）等法律法规，结合本县实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本县行政区域范围内农村宅基地审批和住房建设活动管理。
第三条 村民建房应当遵循规划先行、一户一宅、生态宜居、节约用地、保障安全、环境保护等原则。
第四条 本实施细则所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农村村民超出宅基地范围占用的空闲地等土地。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
本实施细则所称农村村民是指具有本县居民户口的农村集体经济组织成员。
本实施细则所称村民住房是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。
第五条 各镇人民政府要加强对本行政区域内农村宅基地和村民住房建设管理的组织领导，统筹组织协调相关部门、村级组织依法履行以下职责：
（一）对村民建房情况进行日常巡查、监督管理，通过开展动态巡查，及时发现并制止违法建设行为；
（二）依法办理村民建房的审批或审核手续；
（三）接受县自然资源主管部门委托，审核发放乡村建设规划许可证，进行规划验线和核实；
（四）接受县住房和城乡建设主管部门委托，对村民建房安全质量进行现场指导和检查；
（五）对村民建房进行开工查验和竣工验收；
（六）指导村民委员会做好村民用地建房自治管理；
（七）相关法律、法规规定的其他职责。
第六条 村民委员会应当建立健全宅基地和村民住房建设管理制度，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房，及时发现和劝阻违法建设行为，并及时向镇人民政府报告。
第七条 县农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，制定农村宅基地管理相关配套制度措施，指导下级政府和本级政府有关部门协同做好宅基地审批管理工作；对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，指导宅基地违法用地查处，并根据实际情况和需要，会同有关部门开展联合执法工作，或委托镇人民政府进行查处工作。
县自然资源主管部门负责指导农村宅基地规划、乡村建设规划许可证核发及不动产确权登记工作。
县住房和城乡建设主管部门负责指导本县行政区域内村民建房活动的安全及质量监督管理，负责农村建筑工匠的技术指导和管理工作。
县林业主管部门负责指导本县行政区域内村民建房用林手续报批及用林政策宣传工作。
县水务、人力资源和社会保障、公安、应急管理、生态环境等部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关的监督管理职责。
第八条 各镇人民政府应当设立宅基地和村民住房建设管理服务窗口，统一受理宅基地审批和村民建房申请，简化审批流程，实行一站式办理审批或审核事项。
第九条 各镇人民政府应当结合本地实际情况，采取有力措施，推广村民集体建房，提高农村建设用地的使用效率。
第十条 各镇人民政府以及县农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门和村级组织应当加强规划、土地、建设管理相关法律法规知识的宣传教育，提高村民依法用地建房的意识。
第二章 规划和用地
第十一条 各镇人民政府应当根据本地经济社会发展水平，依法编制乡镇级国土空间规划及“多规合一”的实用性村庄规划，并与其他专项规划相衔接，统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
各镇国土空间规划、村庄规划应当合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标，注重加强农房风貌管控，综合考虑道路、给排水、环境卫生、消防等基础设施配套和公共服务设施的建设，立足现状改造和整治，注重保护生态环境和地方乡土文化特色。
第十二条 村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地域、乡村特色，注重保护和传承传统文化，合理调整农村住房用地布局和建设用地规模。经批准的村庄规划应当予以公示。
第十三条 村庄规划应当严格按照程序，进行科学论证和公示，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，由各镇人民政府报县自然资源局审核后，再报县人民政府审批，经批准后由镇人民政府公布实施。
经批准的村庄规划，任何单位和个人不得擅自变更。确需调整或者修编的，按照法定程序进行。禁止在地质灾害风险区、河道行洪区等危险区内规划和建设农房，尽量避免削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房。
第十四条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，我县的农村村民申请宅基地建住房按山区标准执行，每户不得超过150平方米，建筑总面积不超过350平方米，建筑层数不超过三层半。
现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的村民建房，并且可以在原址新建、扩建或者重建的，不得易地新建。
第十五条 农村村民经批准易地建房的，应当在房屋竣工后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回。
第三章 用地建房审批
第十六条 村民委员会应当建立宅基地分配资格登记台账制度，按照村民申请、村民委员会审核、公示公开认可的程序，确定符合资格的申请人并纳入资格名录库，实行一年一次动态管理。纳入资格名录库的，才能取得或者受让宅基地使用权。资格名录库应当定期上报镇人民政府备案。
农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地建房：
（一）同户居住家庭，因家庭成员已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住的；
（二）原有的宅基地占地面积未达到规定的宅基地占地面积标准，需要在原址改建、扩建或者异地新建的；
（三）因村镇规划调整、国家、集体建设需要或者移民搬迁，需要易地新建的；
（四）原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要易地新建的；
（五）属危旧住房需要拆除重建的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十七条 农村村民宅基地申请审批按以下程序办理：
（一）农户申请。符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房申请，并提供以下材料：
1、填写《和平县农村宅基地申请表》；
2、申请人的身份证及户口簿复印件；
3、签署《农村宅基地使用承诺书》。
（二）村级审核
1、农村集体经济组织（经济社）收到农户申请后，提交村民（代表）会议讨论通过后，将申请理由、拟用地位置、面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织在《和平县农村宅基地申请表》签署意见，连同会议记录等材料交村级集体经济组织或村委会审查。
2、村委会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村委会收到申请后10个工作日内作出审查意见，审查通过的，在《和平县农村宅基地申请表》签署意见，连同村委会讨论会议记录、公示资料等一并报镇人民政府。村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。
（三）镇级审批
各镇人民政府受理窗口收到村委会提交申请资料后应组织本镇农业农村、自然资源等有关部门进行审核审查，按照下列程序分别做出处理：
1、申请在宅基地范围内建房，不涉及农用地和未利用地转用的，由各镇人民政府根据各部门联审结果，在《和平县农村宅基地审批表》签署审批意见并报县人民政府备案。
2、申请使用农用地建房或者申请集体建房的，经镇人民政府审核后，由县自然资源部门按有关权限履行报批手续。
3、涉及占用农用地和未利用地建房需新增建设用地的，由各镇人民政府根据需求编制农村村民住宅建设用地涉及农用地和未利用地转用所需的材料，报县自然资源部门审核，审核通过后，由县自然资源部门报请县人民政府审批。
4、涉及削坡建房的，各镇人民政府要先进行风险评估，通过评估后再审批。
各镇人民政府根据各部门联审结果，对农村宅基地进行审批，符合条件、资料齐全的自收到申请资料之日起20个工作日内由各镇人民政府出具《和平县农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，出具《乡村建设规划许可证》后应当报县自然资源部门备案。材料不齐全的，书面通知村委会，由村委会通知申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。
（四）施工放样。申请人取得《乡村建设规划许可证》后，可向镇人民政府申请免费放样服务，填写《和平县农村宅基地建房放样申请书》。镇人民政府收到申请起7个工作日内，按照乡村建设规划许可证确定的建房用地位置和允许建设的范围进行放样。
（五）安全施工。村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或相应技能的农村建筑工匠施工，在施工中要采取安全施工措施。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。
（六）竣工验收。村民建房完工后，应当及时向镇人民政府申请竣工验收。镇人民政府收到申请起5个工作日内，安排工作人员实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，在《和平县农村宅基地建房竣工验收表》提出验收意见。经验收合格的，镇人民政府应当将验收意见书及相关材料报送县自然资源主管部门备案。
（七）确权发证。村民建房竣工验收合格后，可依法向县不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权利证书。
第十八条 村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：
（一）不属于本村村民的；
（二）不符合一户一宅规定或不具备分户条件的；
（三）已有一处宅基地且面积不低于每户宅基地限额标准的；
（四）将宅基地、原有住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让的；
（五）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；
（六）已参加集体建房再申请个人建房的；
（七）削坡建房未通过风险评估的；
（八）不符合《河源市农村村民住房建设管理办法》第十四条、第十五条规定的；
（九）不符合乡镇级国土空间规划、村庄规划的；
（十）法律、法规规定的其他不予批准的情形。
不予批准决定应当通知申请人，说明理由，并告知其陈述、申辩权及法律救济途径。
第十九条 城镇居民不得购买农村宅基地。
第二十条 各镇人民政府和村民委员会应当及时公布村民用地建房的审批结果，接受社会监督。
第二十一条 村民用地建房未取得乡村建设规划许可证的，不得开工建设。
第二十二条 县住房和城乡建设主管部门应当加强对农村建筑工匠的管理，建立农村建筑工匠质量安全责任追究制度，健全农村建筑工作责任主体信用档案，规范农村建筑工匠管理。
县住房和城乡建设主管部门应当根据本地区实际情况，组织编制或者参照推广上级住房和城乡建设主管部门印发的农村住房设计通用图集，组织编制农村住房设计建设标准规范和技术导则、乡村规划设计师和农民工匠队伍建设行动方案以及其他必要指导文件，将村民建房活动纳入规范化管理。
各镇人民政府应当加强对村民建房流程管理，及时提供服务，做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场。
第二十三条 村民建房应当严格按照乡村建设规划许可证规定的位置、面积、层数、标高、立面和范围进行施工，不得擅自变更；确需变更的，应当经原审批机关同意，并办理变更手续。
第二十四条 村民建房施工现场应当悬挂告示牌，载明建设规划许可的主要内容和图件，接受政府、村民组织和村民的监督。
第二十五条 县住房和城乡建设主管部门负责免费提供和推荐使用农村住房通用设计图集图纸，可以通过网络信息等平台供建房村民查询下载。
村民建设2层或者2层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或者经其审核的施工图，或者应当使用农村住房通用设计图集；建设1层住房的，鼓励使用具备资质的设计单位设计的施工图或者农村住房通用设计图集。
第四章 农村宅基地和住房使用权流转
第二十六条 进城落户的村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也可以依法自愿有偿退出宅基地。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。农村宅基地只能在本集体经济组织内流转，不允许转让给本集体经济组织以外的人员或者组织。
第二十七条 转让、赠与、互换的宅基地应符合以下条件：
（一）符合市县镇国土空间总体规划和村庄规划；
（二）宅基地使用权及地上房屋所有权无权属争议；
（三）转让人转让、赠与宅基地后，能够保障基本居住需要的；
（四）受让人、受赠人、互换人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员；
（五）法律法规规定或者经县级以上人民政府认定的其他情形。
第五章 监督管理
第二十八条 各镇人民政府应当依法对宅基地和村民建房进行监督检查，建立健全动态巡查制度，依法组织开展农村用地建房动态巡查，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工、违法占地建房等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。
县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门依据法定职责加强指导和监督检查。
第二十九条 未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处理。
第三十条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条和《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）的规定，由镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
跨行政区域的案件和县人民政府及其行政主管部门认为影响较大的案件，由县农业农村部门按照有关规定处理。
建房超过规定宅基地面积部分，多占的土地按照非法占用土地处理。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还原有宅基地的，按照非法占用土地处理。
第三十一条 村民建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县住房和城乡建设部门按照有关规定处理。
第三十二条 有关单位相关工作人员在宅基地和村民建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依纪依法追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 非法买卖或者以其他形式非法转让土地的，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定处理。
第六章 附则
第三十四条 本实施细则自发布之日起实施，有效期五年。之前县人民政府颁布的有关农村宅基地审批和村民住房建设管理规定与本细则不一致的，以本细则为准。
实施过程中，如遇国家法律、法规、规章或上级政府规范性文件调整或变动，造成与本细则不一致的，以国家法律、法规、规章或上级政府规范性文件为准。
公开方式：主动公开
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